Theo phân tích của luật sư, việc hợp đồng quy định bồi thường 20% giá trị căn hộ nếu một trong các bên vi phạm là không đúng quy định của pháp luật.

Chia sẻ với PV, Luật sư Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TP HCM) nói rằng, điều trước hết phải xem lại hợp đồng một cách rõ ràng. Từ đó, các điều khoản quy định trong đó có thực sự hợp lý để hai bên đâm đơn kiện ra tòa mới xác định được.

Thông thường, những chế định trong luật sẽ khác nhau nên rất dễ nhầm lẫn. Tuy nhiên, nếu theo thông tin từ báo chí đăng tải thì việc cả hai bên khởi kiện nhau, theo ông, cũng là điều hợp lý.

Cần xem lại nội dung hợp đồng là "phạt" hay "bồi thường thiệt hại"

"Có thể, nhiều ý kiến thắc mắc việc bồi thường vì chậm bàn giao nhà sẽ căn cứ trên số tiền đã đóng hay là giá trị hợp đồng? Trong trường hợp này, như chủ đầu tư nói, thông thường sẽ đền bù theo 20% số tiền góp vào của Thu Minh, trong khi hợp đồng lại có điều khoản đền bù 20% theo tổng giá trị căn hộ", luật sư Phát cho hay.

Tuy nhiên, theo ông Phát, cần xem lại nội dung này trong hợp đồng là thỏa thuận “phạt” hay “bồi thường thiệt hại” việc chậm tiến độ giao nhà, bởi hai chế định này khác nhau.

 

Câu chuyện khiếu nại mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như vợ chồng ca sĩ Thu Minh đang vướng không còn mới tại các tòa án TP HCM. Ảnh: Lê Quân.

Ông phân tích, hợp đồng ký ngày 10/1/2015, thời điểm này vẫn đang áp dụng Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2006.

Điểm d, e Khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định, trường hợp chủ đầu tư giao BĐS chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng. Chủ đầu tư phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao BĐS tương ứng với thời gian chậm tiến độ.

Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại Điểm d và Điểm đ của khoản này phải được thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, tiền làm căn cứ phạt là tiền đã đóng.

Thỏa thuận thanh lý hợp đồng giữa hai bên cho rằng, Thu Minh đã đồng ý mức bồi thường là 5,7 tỷ đồng. Thỏa thuận này có điều khoản giữ bí mật thông tin, và ca sĩ đã vi phạm điều khoản này nên C.T Phương Nam sẽ khởi kiện ra tòa.

Nếu các bên đã ký vào thỏa thuận đồng ý mức bồi thường, như vậy đồng nghĩa với việc các bên tự nguyện tạo ra một nội dung mới có tính chất ràng buộc nhau. Nội dung mới này sẽ ràng buộc các bên trong việc thực hiện và có giá trị thay thế cho các nội dung được xác lập trước đó.

Biên bản thỏa thuận là cơ sở để các bên đi đến thanh lý hợp đồng. Vì thế, khi các bên chưa có sự thống nhất giải quyết tranh chấp đang diễn ra bằng một biên bản thỏa thuận cụ thể, thì tất nhiên chưa thể ký thanh lý hợp đồng. Đây là tranh chấp dân sự và đã được tòa án thụ lý, giải quyết.

Khi khởi kiện, khả năng, theo ông Phát, tòa án sẽ xem xét đến thỏa thuận thanh lý hợp đồng nói trên. Nếu trong thỏa thuận thanh lý hợp đồng Thu Minh không đồng ý thì có quyền yêu cầu bồi thường theo theo hợp đồng đã ký kết.

 

Luật sư cho rằng, mức phạt hay thỏa thuận bồi thường vi phạm hợp đồng mua bán nhà trong tương lai đến 20% giá trị hợp đồng là sai luật.

Thu Minh đòi hơn 12 tỷ đồng là không có cơ sở?

Luật sư Nguyễn Văn Đức, đoàn luật sư TP HCM thì cho rằng, chuyện Thu Minh kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi bồi thường 20% giá trị căn hộ (12,64 tỷ) vì giao nhà chậm tiến độ, là không có cơ sở và sai luật. Nếu thắng kiện và đúng luật, ca sĩ này sẽ nhận 160 triệu đồng (8% trên số tiền 2 tỷ đồng ca sĩ đã đóng vào dự án).

Theo ông, cả chủ đầu tư và khách hàng đều sai về thỏa thuận phạt vi phạm. Luật kinh doanh BĐS không quy định mức phạt vi phạm về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nên cơ chế xử lý sẽ áp dụng Bộ Luật dân sự và Luật Thương mại để xử lý. Điều 301, Luật Thương mại quy định rõ mức phạt vi phạm như trên là không quá 8% giá trị từng nghĩa vụ hợp đồng vi phạm. Ở đây khách hàng mới đóng 2 tỷ thì mức phạt sẽ căn cứ trên con số này.

"Mức phạt vi phạm hay thỏa thuận bồi thường 20% cũng là trái luật. Thỏa thuận trái pháp luật là vô hiệu. Chính vì vậy, nếu đâm đơn ra tòa, Thu Minh không thể đòi bồi thường như mong muốn được, bởi tòa sẽ bác nội dung sai luật trên. Nếu thực hiện bồi thường đúng luật, thì khách hàng này sẽ nhận mức bồi thường cao nhất là 8% trên tổng số 2 tỷ đã đóng với chủ đầu tư", ông Đức phân tích.

Về chuyện chủ đầu tư cho biết sẽ kiện ngược Thu Minh vì lý do khách hàng này đã làm ảnh hưởng đến uy tín, danh dự của công ty, theo ông Đức, công ty phải chứng minh có thiệt hại mới có cơ sở khởi kiện.

"Khi Thu Minh làm tiết lộ thông tin của thỏa thuận này, có nghĩa là cô ấy không chấp hành việc thực hiện theo đúng thỏa thuận. C.T Phương Nam có thể dựa vào các nội dung của thỏa thuận để trực tiếp yêu cầu Thu Minh thực hiện đúng, hoặc có thể khởi kiện ra tòa, nhằm buộc Thu Minh phải thực hiện đúng thỏa thuận.

Vấn đề quan trọng ở đây là chủ đầu tư kiện Thu Minh để làm gì. Và nghĩa vụ chứng minh cho hành vi Thu Minh công bố thông tin bảo mật này đã gây thiệt hại thực tế như thế nào cho doanh nghiệp, lúc đó doanh nghiệp phải đi chứng minh", ông Phát nói thêm.

Riêng chuyện Thu Minh biết chủ đầu tư không thể giao nhà trong thời hạn 20 ngày sau khi ký hợp đồng mà vẫn ký, ông Đức nói điều này dù có vô lý nhưng là thỏa thuận của các bên, luật không cấm. Tuy nhiên, cũng không thể loại trừ mục đích hay thỏa thuận riêng nào đó giữa khách hàng và người lập hợp đồng.

Vụ dọa kiện của ca sĩ Thu Minh với chủ đầu tư căn hộ Léman Luxury Apartments bắt nguồn từ chia sẻ của cô trên trang Facebook cá nhân ngày 5/4. Theo đó, căn hộ Léman Luxury Apartments số 117 Nguyễn Đình Chiểu, phường 6, quận 3, TP HCM được mua khi cô đang mang thai. Song hiện nay, nữ ca sĩ đã sinh con được một thời gian dài, căn hộ vẫn chưa hoàn thiện. Cô cho biết "chính thức kiện" công ty này.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đức

Zing.vn