Giữa lúc thị trường nhà ở đang còn trong cảnh phập phồng chờ ... chính sách (tín dụng, thực thi các đạo luật, quy định quản lý BĐS mới có hiệu lực), thị phần đất dịch vụ lại tỏ ra sôi động khác thường.

Trước đây những mảnh đất dịch vụ (tại vùng địa bàn mở rộng Thủ đô nói chung, phía Tây Hà Nội nói riêng) từng gây náo động thị trường BĐS. Người người, nhà nhà đua tung hứng về các suất đất đã đóng tiền làm hạ tầng và chỉ chờ quyết định giao đất chính thức của chính quyền sở tại. Cũng có nhiều cá nhân, gia đình đã rơi vào tình cảnh “dở khóc dở cười” vì trót nuôi mộng phất lên từ đất dịch vụ.

Thời gian gần đây, không khó bắt gặp các thông tin chào bán lô đất dịch vụ được khoác áo “chính chủ” trên mạng Internet, hay trao đổi trực tiếp với nhiều môi giới hoạt động… tự do (“cò” đất).

Tới tấp chào hàng

“Tính pháp lý của sản phẩm đảm bảo 100%” là lời chào bán phổ biến của các chủ nhân khi rao bán, thêm vào đó là những yếu tố hấp dẫn từ giá thành, giá trị lợi nhuận trong tương lai nếu giao dịch thành công.

Bên cạnh đó hàng trăm trang blog do cá nhân tự lập nên (và được phát tán rộng rãi thông qua công cụ Google, Facebook để tăng view) để chào bán những mảnh đất dịch vụ.

Thông tin một mảnh đất được mô tả trên một website như sau: “Chính chủ cần bán đất dịch vụ Vạn Phúc. Lô góc LK7C. Đối diện trường cấp 1,2. Đã có đầy đủ hạ tầng, giấy tờ đầy đủ, xây nhà 6 tầng luôn. Giá 68 triệu đồng/m2. Mobile: 098.775.xxxx”.

Hay một web bất động sản khác, chủ nhân số đt 0169.944.xxxx tự giới thiệu là chính chủ cần rao bán cả loạt lô đất dịch vụ tại các khu A,B,C,D Dương Nội (phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông). Khu đất ở khu D được giới thiệu chi tiết: nằm liền kề KĐT Đô Nghĩa, vị trí đẹp không có hố ga, bốt điện nằm cuối đường Lê Văn Lương kéo dài, KĐT đã được quy hoạch sẽ có hồ, bệnh viện, có trường học, giao thông thuận tiện, gần chợ. Yếu tố pháp lý vô cùng hấp dẫn: Đã nộp tiền cơ sở hạ tầng, chỉ cần công chứng có thể xây nhà ở ngay.

Nhưng khi tìm hiểu, thực tế, “chính chủ” hàng loạt lô đất dịch vụ nêu trên xuất phát từ một văn phòng BĐS đặt tại khu vực Hà Đông (tạm hiểu là môi giới hoặc nhà đầu tư thứ cấp gửi bán). Trong đó, sản phẩm “trọng tâm” của văn phòng này tập trung ở mảng đất dịch vụ, đất liền kề tại Phú Lương, Văn Khê.

Cẩn trọng khi đầu tư đất dịch vụ

Bài học chưa cũ

Khoảng 3-4 năm sau khi Hà Nội được mở rộng, giai đoạn 2010-2012, rất nhiều khách hàng rơi vào thảm cảnh khi tin vào môi giới lao vào các giao dịch đất dịch vụ “ảo”.

Chưa hết cay đắng, ông Hoàng Văn Sơn (quận Thanh Xuân) nhớ lại chặng đường gian nan chờ đợi – hy vọng để được cấp quyết định giao đất cho sản phẩm dịch vụ đã mua.

Sau khi “chốt” giao dịch mảnh đất 52m2 ở Hà Đông với chủ cũ (năm 2009), tiền đã trao, người bán cũng khẳng định đã đóng tiền làm hạ tầng. Ông Sơn đã chờ đợi ròng rã nhiều tháng trời để nhận giấy tờ đất.

Ông Sơn thở dài: “Việc còn lại chỉ là chờ trong trước mắt. Ấy vậy mà chờ gần một năm mà không được. Hỏi ra mới hay, đất nằm trong diện chưa GPMB. May mà tôi bán lỗ được 200 triệu đồng”.

Tình trạng này cũng diễn ra phổ biến ở khu vực An Khánh thời gian 2011-2013. Một số cò đất chia sẻ, năm 2011 là năm “đen tối” với rất nhiều khách mua đất dịch vụ mà không tìm hiểu kỹ nguồn gốc đất lẫn tình trạng pháp lý quy hoạch liên quan.

Nhiều môi giới, cá nhân đã “phất” lên nhờ bán đất dịch vụ “hơi”, trong khi nhiều khách hàng phải “ôm hận” vì ném tiền vào các lô đất được người dân tự ý lấn chiếm xây dựng nhà trái phép.

Liên quan đến những rủi ro của giao dịch đất dịch vụ, một lãnh đạo của Ban Chỉ đạo GPMB Hà Nội từng cảnh báo: Không phải người nông dân nào cũng được nhận 40-50m2 đất dịch vụ như rao bán. Theo nguyên tắc chỉ được giao 10% diện tích đất bị thu hồi nên có những hộ dân chỉ có 15-20m2, thậm chí là 10m2. Nếu mua phải đất của các hộ này thì có đất đấy mà chẳng làm gì được bởi diện tích quá nhỏ…”.

Hiểu đơn giản, trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp phục vụ dự án, nông dân bị mất đất canh tác. Nhằm hỗ trợ nông dân, Nhà nước có chính sách hỗ trợ bằng đền bù, đào tạo nghề và phân đất dịch vụ. Mỗi hộ dân sẽ được phân đất dịch vụ với diện tích bằng 10% diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi.

Nhưng hiện trạng các khu đất thường không đồng đều: khu đã GPMB hoặc đang làm hạ tầng… Đồng thời, sản phẩm đất dịch vụ không phải đất tái định cư nên không phải cứ thích là xây nhà ở. Muốn chuyển thành đất ở, phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải phù hợp quy hoạch….

Do đó, nếu chỉ vin vào những lời chào hấp dẫn của môi giới, chủ đất, e rằng thảm cảnh năm xưa sẽ có cơ hội tái diễn.