Để chứng minh cho việc thị trường BĐS chưa hồi phục bền vững, có thể nói đến vấn đề BĐS tồn kho. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/4/2015, lượng tồn kho BĐS so với quý I/2013 đã giảm 59.766 tỷ đồng, tương đương mức giảm 46,49%. Tuy nhiên, tổng giá trị tồn kho BĐS đến nay vẫn còn khá lớn, vào khoảng 68.782 tỷ đồng.

Đặc biệt lượng tồn kho này chủ yếu là ở những dự án không thể giải quyết được một sớm một chiều, những dự án được xây dựng giữa đồng, không có hạ tầng xã hội, có muốn bán cũng không có người mua. Những dự án có tình trạng như vậy có rất nhiều ở Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Long an...

Dấu hiệu tăng trưởng nóng vẫn còn là một ẩn số khi mà các nhà đầu tư, chủ đầu tư dùng các thủ thuật để tăng giá sau khi thị trường phục hồi. Những thủ thuật xuất hiện trên thị trường hiện nay như "làm giá", phao tin đồn cũng hoàn toàn không có gì mới.

Chưa kể các tầng nấc trong giao dịch BĐS mà khách hàng gặp phải như sàn giao dịch, các công ty thứ cấp... Trong các tầng nấc này, không có nhiều đơn vị cung cấp thông tin đầy đủ, đưa ra giá thực cho người mua biết.

Hiện vẫn chưa thấy sự xuất hiện đầu cơ cá nhân ở quy mô lớn, đây mới là đối tượng có thể làm khuynh đảo thị trường. Đã xuất hiện việc mua dự trữ, mua nhỏ lẻ nhưng tung tiền ra mua 1/3 dự án, thậm chí là 2/3 dự án dưới dạng cá nhân thì vẫn chưa có.

Các chuyên gia nhận định, việc tăng giá cổ phiếu BĐS trên diện rộng khó xảy ra

Rõ ràng, đã có sự tăng giá căn hộ ở một số dự án bởi tâm lý của nhà đầu tư và của chính chủ đầu tư. Nhiều người mua cũng phàn nàn về việc các dự án nhà ở thương mại giá rẻ không còn rẻ nữa, tăng giá quá nhanh. Đó là chưa kể đến việc thi hành các chính sách mới sau khi có các văn bản hướng dẫn có thể không thuận lợi như chúng ta đã kỳ vọng. Lãi suất cho vay mua nhà cũng có thể sẽ tăng trở lại, tác động đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành.

Từ những khó khăn, vướng mắc trên, việc kỳ vọng vào giá cổ phiếu BĐS cũng sẽ không có nhiều dư địa. Công ty Chứng khoán VDSC phân tích, tính chung cả năm 2014, chỉ số giá cổ phiếu BĐS đã tăng khoảng 20%. Dù tăng trưởng EPS bình quân của toàn ngành vào khoảng 57% (loại trừ VIC do công ty này có thu nhập bất thường từ việc chuyển nhượng một phần TTTM Vicom Center A trong năm 2013), EPS bình quân của các cổ phiếu ngành BĐS chỉ vào khoảng 560 đồng và tỷ số P/E trailing của nhóm cổ phiếu này cũng lên tới 44 lần (khoảng 29 lần nếu tính cả VIC).

Những con số trên cho thấy thị trường chứng khoán vẫn đang kỳ vọng rất nhiều vào sự đảo chiều về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS tuy trên thực tế, sự cải thiện này vẫn chưa thực sự rõ nét.

Cũng theo nhóm phân tích, kết quả kinh doanh trong năm nay của các công ty BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán nhìn chung sẽ chỉ ở mức khá về giá trị tuyệt đối do điểm rơi ghi nhận doanh thu của hầu hết dự án vừa được khởi công hoặc khởi động lại đều rơi vào giai đoạn 2016-2017.

Tất nhiên, với kết quả kinh doanh khiêm tốn của năm 2014, tăng trưởng lợi nhuận bình quân của hầu hết các doanh nghiệp BĐS có thể đạt mức cao. Một vài doanh nghiệp, đặc biệt những doanh nghiệp có lượng vốn hóa vừa và nhỏ có quỹ đất nhưng đang gặp khó khăn về tài chính cũng có cơ hội ghi nhận lợi nhuận đột biến thông qua việc chuyển nhượng dự án hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư vào các dự án.

Như vậy, không có nhiều khả năng tăng giá trên diện rộng của nhóm cổ phiếu BĐS. Thay vào đó, sự đột phá sẽ vẫn là "câu chuyện" riêng của từng doanh nghiệp.