Doanh nghiệp BĐS: Giá nhà ở tại Việt Nam rẻ nhất thế giới

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư Nam Long đã chia sẻ quan điểm riêng về giá nhà ở tại Việt Nam bên lề đại hội cổ đông thường niên 2015 của công ty. Về đề tài gây tranh cãi này, ông nhận định, với giá nhà ở tại Việt Nam và mức lương hiện tại, người dân đô thị phải tích lũy nhiều năm mới có thể mua được nhà. Tuy nhiên, ông lập luận: "Đừng vì giá nhà đang cao hơn thu nhập mà chê BĐS Việt Nam đắt đỏ. Nếu tính một cách sòng phẳng thì giá nhà Việt Nam đang rẻ nhất thế giới".

Cụ thể, ông đưa dẫn chứng, căn hộ vừa túi tiền tại Tp.HCM có giá khoảng 30.000-40.000 USD, tương đương với 650-850 triệu/căn. Trong khi đó, tại những đô thị có quy mô tương đồng Tp.HCM như Hong Kong, Bangkok, Manila... giá nhà tương tự là 300.000 USD.

Mặt khác, ông Quang nhận định, tỷ suất sinh lời của những doanh nghiệp BĐS (nhất là đơn vị làm nhà giá rẻ) ở Việt Nam hiện tương đối mỏng và rủi ro.

Ông Quang cho biết, tuy nhiên, do thu nhập của người dân Việt Nam còn ở ngưỡng thấp, nếu bán nhà với giá cao hơn, thị trường không thể tiêu thụ (hấp thu) nổi. Giá nhà ở và biên lợi nhuận của ngành BĐS ở mức thấp là thách thức không hề nhỏ đối với sự phát triển bền vững của thị trường BĐS Việt Nam.

Các so sánh của ông Quang nhận được sự đồng tình của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM. "Đúng là nhà giá vừa túi tiền tại Việt Nam đang rẻ hơn rất nhiều nước. Ngay cả ở phân khúc cao cấp và hạng sang, mức độ chênh lệch giá giữa Việt Nam và khu vực cũng rất lớn", ông Châu nói.

Hiện nay, nhiều ý kiến trái chiều về quan điểm giá nhà ở tại Việt Nam đang rẻ nhất thế giới dù giá nhà nước ta thuộc nhóm thấp so với nhiều quốc gia khác. Ảnh: Vũ Lê

Tuy nhiên, quan điểm nêu trên đã bị không ít ý kiến phản biện lại. Ông Mai Đức Hùng, Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Địa ốc Việt Đô nhận định, bài toán so sánh giá nhà ở không chỉ nhìn thuần túy vào yếu tố giá cả. Bởi vì, nhà ở tại tỉnh thành nào phải gắn liền với mức thu nhập của người dân tại địa phương đó.

Đơn cử, giá nhà trung và cao cấp ở Thượng Hải, Malaysia, Singapore khoảng 500.000-600.000 USD/căn, đắt gấp 3-4 lần so với giá nhà Việt Nam. Ước tính, nhà giá rẻ ở Hong Kong, Malaysia, Philippines, Thái Lan... khoảng 300.000 USD, cao gấp 7 lần Việt Nam. Mức giá này tương ứng với thu nhập của người lao động tại những khu vực này cũng cao hơn nước ta nhiều lần.

Ông Hùng cho biết: "Chúng ta không phải quốc gia có giá nhà rẻ nhất thế giới vì thu nhập và khả năng chi trả của đại đa số người dân chưa thể mua nổi nhà".

Theo phân tích của ông Hùng, lương trung bình của người lao động tại Việt Nam hiện vào khoảng 150-180 USD/tháng. Trong khi đó, nhiều nước cùng khu vực đã đạt được 1.300-1.500 USD/tháng, thậm chí còn cao hơn. Như vậy, mức lương tối thiểu đã chênh lệch gần 10 lần.

Số liệu của Tổng cục Thống kê (GSO) cho thấy, năm 2014, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của nước ta đạt gần 4 triệu tỷ đồng, tương đương với 184 tỷ USD (tính theo tỷ giá của Sở Giao dịch Ngân hàng Nhà nước trong ngày 31/12/2014). Căn cứ vào quy mô dân số 90,73 triệu người vào năm 2014 (số liệu cũng do GSO công bố) thì GDP bình quân đầu người của nước ta năm 2014 là 2.028 USD, tương đương với 169 USD/tháng. Trong khu vực, chỉ số này đang ở ngưỡng rất khiêm tốn.

Ông Hùng nhấn mạnh: "Nếu lương trung bình và GDP đều ở ngưỡng thấp, nhà cửa vẫn là mặt hàng có giá trị vượt xa tầm với của nhiều người thì giá nhà Việt Nam vẫn còn đắt đỏ".

Thu nhập trung bình của người dân Việt Nam thấp hơn các cường quốc nhưng chỉ số chi trả nhà ở của người Việt đang cao hơn nhiều bắt nguồn từ áp lực sở hữu nhà ở đã ăn sâu vào đời sống nhân dân. Khảo sát của Savills không đề cập tới giá nhà rẻ hay đắt mà chỉ nhấn mạnh về độ phức tạp của thị trường Việt Nam.

Dựa trên kinh nghiệm nhiều năm nghiên cứu thị trường Việt Nam và thế giới, Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, giá nhà ở tại Việt Nam khá thấp so với các quốc gia trong khu vực. Nghiên cứu của Savills tới cuối năm 2014 cho thấy, nếu so sánh các phân khúc BĐS trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương thì Việt Nam có mức giá thuê hoặc bán thấp hơn so với nhiều quốc gia khác.

Tuy nhiên, theo ông Troy Griffiths, nghịch lý là giá thấp hơn nhưng người dân lại không thể dễ dàng chi trả. Ông nhận định, tại Việt Nam, ngay cả nhà ở thuộc phân khúc trung bình (vừa túi tiền, rẻ) vẫn nằm vượt tầm với của rất nhiều người.

Hơn nữa, xác định khả năng chi trả cho BĐS là nhà ở của người dân Việt Nam rất khó. Bởi vì, khái niệm trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố mang tính chất cá nhân. Bên cạnh thu nhập, lương, còn có sự hỗ trợ từ phía gia đình và tính phổ biến của hệ thống tín dụng ngân hàng ở Việt Nam vẫn ít hơn so với các quốc gia khác.

Theo những nghiên cứu trước đây của Merrill Lynch, BOA và Savills, chỉ số giá nhà ở của người Việt Nam có sự dao động lớn, thậm chí có thể coi là mâu thuẫn. Tính chỉ số chi trả bằng cách lấy giá nhà ở trung bình chia cho thu nhập trung bình của hộ dân. Nhiều nước phát triển có chỉ số vào khoảng 4 trong khi đó, Việt Nam nằm giữa 9 và 13.

Cụ thể, mâu thuẫn ở chỗ, mặc dù thu nhập trung bình nằm trong nhóm thấp nhưng khả năng chi trả cho BĐS của người Việt Nam lại nhỉnh hơn một số nước. Khác biệt lớn là người dân Việt Nam có nhu cầu sở hữu nhà ở rất cao vì ảnh hưởng từ văn hóa. Trong khi đó, công dân các quốc gia khác lại không phải chịu áp lực phải mua nhà ở, họ có thể lựa chọn thuê nhà ở theo nhiều hình thức.

Ông Troy Griffiths cho biết: "Điều này cho thấy sự phức tạp của các vấn đề liên quan đến thị trường nhà ở Việt Nam. Tuy nhiên, cần khẳng định thêm là giá nhà tại thị trường này thuộc nhóm thấp nhưng không phải là rẻ nhất thế giới".