Để doanh nghiệp không phải lấy vốn ngắn hạn đầu tư dài hạn như hiện nay, quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) là một giải pháp vẹn toàn. Nhưng quỹ này cần phải có một hành lang pháp lý rõ ràng.

Nhà đầu tư “loay hoay”

Sau quỹ BĐS đầu tiên là Quỹ Techcom Capital của Ngân hàng Techcombank, trong quý II/2017, Công ty CP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (Công ty Hoàng Quân) dự kiến ra mắt Quỹ đầu tư BĐS thứ hai với tên gọi Quỹ đầu tư BĐS Niềm tin Việt. Dự kiến, vốn điều lệ của quỹ này khoảng 500 tỷ đồng.

Chủ tịch HĐQT Công ty Hoàng Quân, ông Trương Anh Tuấn cho biết, công ty sẽ dùng tiền và tài sản BĐS đang trong quá trình hình thành của mình để góp vào quỹ. Sau khi hình thành quỹ, thông qua phát hành chứng chỉ quỹ, công ty sẽ kêu gọi các nhà đầu tư góp vốn và cùng kinh doanh dưới sự điều hành của Hoàng Quân. Dự định, Hoàng Quân sẽ góp Dự án Trường đại học Đồng bằng sông Cửu Long đang trong quá trình xây dựng, với định giá sơ bộ khoảng 250 tỷ đồng.

Ủng hộ ý tưởng này, nhưng theo Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Khôi, mô hình quỹ này cần được nghiên cứu kỹ hơn. Nhà đầu tư góp vốn vào quỹ đầu tư BĐS đòi hỏi tỷ lệ hoàn vốn vừa phải, nhưng yêu cầu về an toàn tài sản rất cao. Quỹ đầu tư BĐS chỉ có thể hoạt động dựa trên các tài sản “sạch” và sinh lời đều đặn. Để kêu gọi nhà đầu tư góp vốn thông qua việc mua chứng chỉ quỹ, việc quản lý, điều hành quỹ cũng cần đáp ứng yêu cầu minh bạch và độc lập.

Ông Trương Anh Tuấn cũng thừa nhận, do việc góp vốn bằng BĐS vào quỹ đầu tư chưa triển khai nhiều trên thực tế nên việc thành lập quỹ đầu tư BĐS của Hoàng Quân đang gặp khó khăn. Việt Nam hiện mới có quỹ đầu tư BĐS duy nhất là Quỹ đầu tư BĐS Techcom Việt Nam (TCREIT) của Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ thương (Techcom Capital) và do Ngân hàng Techcombank bảo trợ.

Lý do khiến quỹ đầu tư BĐS không phát triển tại Việt Nam là do thị trường
chưa đủ minh bạch để nhà đầu tư yên tâm bỏ tiền vào quỹ

Vấn đề là sự minh bạch

Về mô hình quỹ đầu tư BĐS, Tổng giám đốc VinaCapital, ông Don Lam cho biết, quỹ được vận hành như một công ty đầu tư chỉ khác là nhà đầu tư độc lập với ban điều hành và hoạt động có thời hạn. Người quản lý quỹ sẽ đảm bảo an toàn tài sản và hoàn vốn cho người góp sau một thời gian ấn định. Ông Don Lam cũng cho biết, mô hình hoạt động quỹ đầu tư không phức tạp nhưng do thị trường chưa đủ minh bạch để nhà đầu tư yên tâm bỏ tiền vào quỹ nên quỹ đầu tư BĐS vẫn không phát triển tại Việt Nam.

Ông Don Lam chia sẻ: “Một quỹ đầu tư BĐS có thời gian hoạt động trung bình khoảng 10 năm. Trong khi đó, một dự án BĐS từ khi có ý tưởng, được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi có thể triển khai trên thực tế phải mất ít nhất 3-5 năm. Với thời gian kéo dài như vậy, quỹ đầu tư rất khó có khả năng sinh lời và hoàn vốn theo kỳ vọng của nhà đầu tư. Đó cũng là lý do vì sao tại Việt Nam, các công ty phát triển BĐS phát triển hơn các quỹ đầu tư BĐS”.

Là một người có nhiều kinh nghiệm với hoạt động quản lý quỹ (đơn vị đang quản lý 1,8 tỷ USD tổng giá trị tài sản với 2 quỹ đầu tư nội địa và quản lý nhiều tài khoản đầu tư ủy nhiệm khác, 3 quỹ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán London tại Anh), bản thân ông Don Lam cũng rất dè dặt với mô hình quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.

Việc VinaCapital đầu tư trực tiếp vào BĐS được thực hiện dưới thương hiệu Vinaliving là Dự án Nine South Estates tại Tp.HCM. Tuy nhiên, vì lo ngại các thủ tục mất quá nhiều thời gian nên VinaCapital không đầu tư từ đầu mà mua lại “đất sạch” từ chủ đầu tư khác. Các khoản đầu tư khác vào BĐS của VinaCapital được thực hiện gián tiếp thông qua các công ty phát triển BĐS.