Kiến nghị cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng dự án sau khi GPMB

Đầu tiên, dự thảo quy định vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với những trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh nằm trong diện phải được cơ quan nhà Nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư và pháp luật về đô thị.

HoREA cho rằng, vốn pháp định được quy định trong dự thảo như đã nêu trên không phù hợp với tình hình thực tiễn hiện tại và là một rào cản đối với nhiều người kinh doanh, đặc biệt là doanh nhân trẻ đang muốn khởi nghiệp kinh doanh BĐS.

Vì thế, Hiệp hội đề nghị sửa đổi quy định vốn pháp định theo hướng vốn này không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với những dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ hoặc Quốc hội theo đúng quy định của pháp Luật Đầu tư.

Cụ thể như sau: “Có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại điều 30, điều 31 Luật Đầu tư 2014, và của pháp luật về đầu tư công”.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS có một số bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn vận hành, hoạt động của thị trường BĐS. Đơn cử như tại Khoản 2, Điều 49 quy định cụ thể: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”. So với Luật Kinh doanh BĐS 2006, quy định điều kiện vừa nêu đã có phần giảm nhẹ bởi khi đó đã quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng.

HoREA kiến nghị cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án ngay từ sau khi đã hoàn thiện GPMB để tạo quỹ đất sạch cho dự án. Ảnh minh họa

HoREA nhận thấy, việc phát triển dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một chuỗi các hoạt động đầu tư, một quá trình theo nhiều giai đoạn như sau: giai đoạn tiến hành bồi thường GPMB tạo ra quỹ đất sạch; giai đoạn thiết kế, quy hoạch; giai đoạn làm thủ tục và nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; giai đoạn triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng và giai đoạn đầu tư xây dựng những công trình kiến trúc theo đúng quy hoạch, thiết kế đã được duyệt nhằm mục đích kinh doanh.

Về quyền tự chủ kinh doanh, doanh nghiệp cần được tôn trọng và tự do kinh doanh căn cứ vào nhu cầu của mình. Do đó, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng, Chính phủ xem xét về việc cần phải sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS 2014 theo hướng cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án ngay từ sau khi đã hoàn thiện GPMB tạo ra quỹ đất sạch cho dự án.

Trường hợp chuyển nhượng dự án ở những thời điểm sau khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sau khi đã triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng là theo thỏa thuận và nhu cầu của các bên. Tuy nhiên, tối thiểu là bên chuyển nhượng dự án đã có quỹ đất sạch và xem chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án là hoạt động bình thường thuộc quá trình đầu tư kinh doanh BĐS dựa vào nhu cầu của các doanh nghiệp.

Luật quy định về nhà ở hình thành trong tương lai: “Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

HoREA nhận định, đây là một chế định mới làm phát sinh ra chi phí mới trong cơ cấu giá thành sản phẩm BĐS mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi thuê mua hoặc mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ưu điểm của chế định này là bảo vệ người tiêu dùng tuyệt đối, không để xảy ra các rủi ro khi khách hàng mua BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, mặt hạn chế là không thể phân biệt những doanh nghiệp có năng lực thật sự, có uy tín thương hiệu với một số doanh nghiệp không có uy tín, kém năng lực hay thậm chí lừa đảo.

Như vậy, chế định bảo lãnh trong cho thuê mua nhà, bán nhà ở hình thành trong tương lai tại điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa phân biệt được doanh nghiệp tốt với doanh nghiệp không tốt mà bắt buộc tất cả doanh nghiệp đều phải tuân thủ, làm tăng chi phí, giá bán. Bên cạnh đó, chế định này cũng chưa nâng cao vị thế và tạo điều kiện cho người tiêu dùng trên thị trường BĐS.

Do đó, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng, Chính phủ xem xét, sửa đổi chế định này như sau: “Khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.